올해 일본 국토교통성이 발표한 자료에 따르면 일본 전국의 기준지가 평균치는 전년도에 비해 1.4% 상승했다. 주택지의 변동률을 보면 도쿄, 오사카, 나고야 등 3대 도시는 모두 상승했으며, 지방권은 하락하고 있지만 삿포로시, 센다이시, 히로시마시, 후쿠오카시의 지방 4개의 시는 크게 오르고 있다.

지가란 〈지가 공시법〉에 근거해 국토 교통성이 매년 1회 공시되는 표준지의 가격이다. 일본의 지가는 크게 두 가지로 나뉘며, ▲기준지가는 각 도도부현이 매년 7월 1일 시점의 지가를 평가. 9월 하순경에 공표되는 것이고, ▲공시지가는 2명 이상의 부동산 감정사가 매년 1월 1일 시점의 지가를 감정해 3월 중순경에 공표되는 것이다.

이 두 가지의 큰 차이는 없지만 공시지가는 도시계획구역 내를 주된 대상지로 하고 있는 한편, 기준지가는 도시계획구역 외도 대상이다. 이번에 공시된 것은 '기준지가'다. 일본 전국 약 2만 지점이 기준지가 되고 있어 공시지가와 상호 보완적인 역할을 담당해, 토지의 거래 가격이나 평가액의 지표가 된다.

지가가 상승하는 2가지 요인이라고 하면 첫째로 여전히 저금리 정책을 꼽을 수 있다.

금리 수준은 부동산 구매 의욕에 직결한다. 미국을 비롯한 많은 나라가 금리를 인상하는 가운데 일본은 여전히 ​​끈질기게 금융완화 정책을 계속하고 있으며, 일본의 금리는 사상 최저라고 할 수 있는 수준을 유지하고 있다.

현재 한국의 주택 담보대출 금리는 평균 약 5%대 인 반면 일본은 0.4%로 10배 이상 차이가 나는 것을 알 수 있다. (일본 3대 은행 23년9월 일반 변동금리 기준 UFJ은행 : 0.345, 미즈호은행 : 0.375, 미쯔이스미토모은행 : 0.475)

현재는 땅값뿐만 아니라 주택지의 맨션을 필두로 부동산 가격이 상승하고 있고 그 큰 요인이 되고 있는 것이 역시 금융 완화 정책이다.

두 번째로는 코로나19 팬데믹 회복이다.

코로나19로 인해 일본의 부동산 가격은 일시적으로 감소했지만, 추가 금융완화 및 막대한 조성금과 지원금 등이 시장에 투입됨에 따라 부동산 가격 상승 기조는 점점 가속화되고 있는 실정이다.

그렇다면 일본의 부동산 시장은 앞으로는 어떻게 될까?

도쿄 외환시장에서 지난 14일, 시세가 1달러에 147.17엔 까지 가격이 떨어졌다. 엔이 떨어지면 떨어질수록 외국인 투자자로서는 매력으로 다가올 수 있고, 달러권에 있는 사람이 보는 일본의 부동산의 매력은 계속 높아지고 있다. 일부 온천지역이나 홋카이도는 국제적인 투자자에 의한 '폭매'가 보이고 있다는 보도도 있을 정도다.

한국도 주식회사 한화가 홋카이도 히라후에　'MUWA NISEKO'라는 프리미엄 리조트를 올해 12월 오픈 예정에 있을 정도로 일본의 부동산은 현재 외국인 투자가 활발하게 일어나고 있다.

부동산 가격은 수요와 공급의 균형에 의해 결정되는 것인데 수요가 높은 부동산은 향후 가격이 오를 가능성이 있다.

그런데 엔저 정책에 의해 부동산 가격이 높아지는 것은, 일부의 지역의 물건에만 해당된다. 외국인 투자자는 자가 거주용으로 물건을 취득하지 않기 때문에 폭매의 모순은 우선수익을 낼 수 있는 물건으로 제한된다. 그중에서도 투자자는 향후 가치 하락이 적은 지역을 파악해 물건을 선택하기 때문에 삼대도시권과 지방도시 등에 한정되고, 대도시와 일부 핫한 지역을 제외한 개발의 양극화가 더욱 심각해지는 결과를 초래하게 되는 것이다.

일본의 주택담보 대출도 지금까지 세계최저 수준을 유지하고는 있지만, 지금의 세계적인 금리 상승에 영향을 받을 가능성이 있다는 것이 지배적이다.

일단 고정금리에서 상승 기미가 이미 보이고 있다. 상승요인으로는 장기금리(10년 국채이율)가 높아지고 있다는 것이다. 일본의 장기금리는 금융대국 미국의 금리의 영향을 받는데 미국은 심각한 인플레이션을 억제하기 때문에 금융을 강화하고 금리를 크게 높이고 있다.

한편, 변동금리는 일본 금융정책의 영향을 받기 때문에 금융완화정책이 이어지는 지금 금리의 상승 가능성은 그리 높지 않지만, 엔저가 과거에 그 예를 찾아보지 못할 정도로 진행되고 있는 것은 사실이다. 일본의 총무성이 지난 7월 21일에 발표한 6월 전국 CPI(소비자 물가 지수)에 따르면 3.2%를 넘고 있다. 실상 일본의 변동금리는 당장 내일 오른다 하더라도 조금도 이상하지 않은 상태다.

최근 일본 부동산 가격 상승의 주요 원인은 저금리 정책에 있기 때문에 금리가 오름에 따라서 부동산 가격이 하락할 수 있다. 하지만 지금의 일본은 금리를 쉽게 올릴 수 없는 상황에 있다.

금리를 올리면, 국비의 세출 삭감이나 증세 등 여러 가지 문제를 수반할 가능성이 높기 때문이다. 이대로 저금리를 계속하면 인플레이션이 더 계속되고 인플레이션은 일본의 일반 국민들에게 타격이 생겨나면서 경기가 얼어붙게 될 것이다. 증세를 동시에 실시할 경우 여론이 같은 방향이 된다면 금리를 올릴 가능성은 있다.

인플레이션은 이미 가계에 부담이 되고 있지만, 아직은 일본 선거의 쟁점이 될 정도의 사회 문제로는 이슈화되고 있지는 않는 분위기다.

일본은행은 소비자물가지수의 전년대비 2% 상승 목표 달성을 향해 정책금리(일본은행에 당좌예금의 일부에 적용되는 금리)를 마이너스 0.1%로 유지하고 있으며, 지난 7월 실시된 금융정책결정회의에서도 이 저금리정책을 유지하기로 결정한 것으로 알려졌다.

현재의 일본 부동산 과열 현상은 한동안 지속될 것으로 보인다.

케미컬뉴스 박진우 기자

박진우 기자 (dragon726@chemicalnews.co.kr) 다른기사 보기